פסק-דין בתיק עמ"נ 36753-12-10

1.         ערעור על החלטתה של ועדת הערר מיום 27.10.2010 ביחס לשתי יחידות המוחזקות על ידי המערערת, ברחוב הירקון 5א', בחלקה 85 בגוש 7229:

יחידה מספר 200010524 (שתכונה להלן: " יחידה 007") שהמערערת טוענת כי יש לסווגה בסיווג "מגורים"; ויחידה 2000105114 (שתכונה להלן: " יחידה 005"), שהמערערת טוענת כי יש לסווגה בסיווג "קרקע תפוסה". שתי היחידות יחד יכונו להלן: " המקרקעין".

2.         המערערת היא אלמנתו של המנוח מר בניימין בגדדי שבילי ז"ל, והיא מחזיקה במקרקעין נושא הערעור. לטענת המערערת, עיריית תל אביב (להלן: " העירייה"), הגיעה להסכם עם בעלה המנוח בשנת 2001, לפיו אם יידרש המנוח לפנות את המקרקעין, העירייה תפצה אותו כאילו היו לו זכויות של דייר מוגן בהם. מטעם זה - כך טוענת המערערת - לעירייה ישנו אינטרס להפחית את המחיר שהיא תשלם למערערת בגין פינוי המקרקעין בהם היא מחזיקה - ולשם כך היא מעוניינת להגדיל ככול האפשר את החובות הנטענים של המערערת כלפיה לתשלום ארנונה.

3.         ועדת הערר קבלה את טענות המשיב, וקבעה - ביחס ליחידה 007 כי יחידה זו אינה משמשת למגורים, וכי יחידה 005 צריכה להיות מסווגת בסיווג של מלאכה ותעשייה. על החלטה זו, מיום 27.10.10, הוגש הערעור הנוכחי.

להלן יפורטו טענות הצדדים ביחס לשתי היחידות.

יחידה 007

4.         לטענת המערערת, בחלקה 85 בגוש 7279, ישנם שני מבנים הסמוכים זה לזה, שהמשיב התייחס אליהם עד לשנת 2007 בחשבון ארנונה אחד. המערערת עצמה מתגוררת במבנה אחד, והיא טוענת כי במבנה השני, שביחידה 007, התגוררה בעבר אמה של המערערת עד לפטירתה בשנת 2002. קודם לכן התגורר שם גיסה. בין לבין גרו במקום פועלים וכן ידידים ואורחים של המשפחה. כיום משמש המקום ללינה של אורחים של המערערת. לטענת המערערת המשיב פיצל את שתי היחידות לשני חשבונות ארנונה נפרדים רק בשנת 2007. יחידה 007 סווגה אז על ידיו, ללא כל הסבר, בסיווג "מסחרי".

המערערת טוענת כי היא מחזיקה בשתי היחידות למטרת מגורים, כאשר ביחידה 007 היא עושה שימוש לאירוח, להצגת אוספי יצירות בבטון של בעלה וכד'. העובדה כי המערערת אינה מקיימת את מרכז חייה ביחידה זו, אין בה כדי להשפיע על סיווגה, שכן מדובר בשתי יחידות הסמוכות מאוד זו לזו, והמערערת משתמשת בשתיהן יחד כיחידת המגורים שלה, כפי שהיא רשאית לעשות.

5.         לטענת המערערת, ההחלטה על שינוי הסיווג היתה שרירותית. העירייה אינה יכולה להחליט עבור המערערת באילו מהיחידות שלה היא רשאית לעשות שימוש לצורך אירוח. המערערת ציינה כי לאחר שהיא הגישה ערר בשנת 2008, הושב הסיווג של יחידה 007 לסיווג מגורים לשנת 2008. אולם לאחר מכן שינה המשיב שוב את הסיווג לסיווג מסחרי.

לטענת המערערת, מכוח חוקי ההקפאה רשאית העירייה לשנות סיווג של נכס רק אם חל שינוי בשימוש בו, ובמקרה דנן ברור כי לא חל על שינוי בשימוש ביחידה 007.

6.         העירייה טענה כי יחידה 007 אינה משמשת כמרכז חייו של אף אדם, אלא - לכול היותר היא משמשת מדי פעם לאירוח של בני המשפחה של המערערת. אירוח כזה אין די בו כדי להקנות לנכס סיווג של "מגורים". תעריף מגורים מוטל על נכס המשמש דרך קבע למגורי אדם, ואילו ביחידה 007 אין מגורים כאלה. מאחר שהנכס אינו משמש בפועל למגורים, והוא אף אינו ריק, אין מקום לסווגו בסיווג מגורים.

עוד נטען כי אין לקבל את טענת המערערת כי החלטת המשיב סותרת את חוקי ההקפאה, שכן תקנות ההקפאה אינן מונעות מפקידי עירייה לשנות סיווג של נכס ספציפי מסיווג אחד לסיווג אחר.

קביעת ועדת הערר בהחלטתה

7.         ועדת הערר קבעה בהחלטה כי יש לסווג נכס למגורים בהתאם לשימוש בנכס בפועל. עוד נקבע כי הביטוי מגורים משמעו מכלול הפעילות המתבצעת בבית המשמש למגורי אדם, לינה, אכילה, שירותים, אחסנה ועוד. כאשר הבית ריק מכול אדם וחפץ, כי אז ייקבע הסיווג שלו בהתאם לייעודו התכנוני המקורי, אולם לא זה המצב ביחס ליחידה 007. אין ראייה כי הייעוד התכנוני המקורי של היחידה הוא למגורים. לכן, מאחר שהבית אינו ריק, מאחר שאין בו מגורים בפועל, ולאור הראיות ביחס לתכולת היחידה, נקבע כי אין מקום לקבוע כי היחידה משמשת למגורים של קבע.

דיון

8.         השאלה המרכזית שיש לבחון אותה לטעמי היא השאלה האם שתי היחידות - זו בה מתגוררת המבקשת דרך קבע והמבנה שביחידה 007, הן למעשה יחידת מגורים אחת, כפי שטוענת המערערת. כאשר מדובר ביחידה אחת, ודאי שאין בעובדה שקיימים בה חדרים שלא נעשה בהם שימוש יומיומי למגורים, כדי להצדיק את המסקנה כי יש לסווג את היחידה או את חלקה בסיווג שונה מסיווג של מגורים.

כך, יתכן מצב כי חדרים בדירת מגורים שהתפנו (מילדים שעזבו את הבית או מטעם אחר), משמשים לאירוח או אף לאחסון. במצב כזה לא תעלה כמובן טענה כי מדובר בשימוש שאינו למגורים באותם חדרים בדירה.

9.         מאחר שהשאלה המרכזית היא שאלת הקשר בין שני המבנים בחלקה, הרי לטעמי אין למעשה משמעות רבה לקביעותיה של ועדת הערר, לפיהן " מכלול הראיות לא העלה אפילו את האפשרות התיאורטית האובייקטיבית כי הנכס נשוא הערר משמש למגורים של קבע". כאמור, השאלה אינה האם ביחידה 007 גר מאן דהוא מגורים של קבע (אין חולק כי זה אינו המצב), אלא אם יחידה 007 היא בפועל חלק אינטגרלי מיחידת המגורים של המעררעת.

10.        כפי שהובהר לעיל, אם כן, אין מחלוקת כי ביחידה 007 איננה משמשת כשלעצמה למגורי קבע, ואף המערערת איננה טוענת זאת. יחד עם זאת, תיאור התכולה של היחידה בהחלטתה של ועדת הערר כפי שהובאה לעיל, מעלה בהחלט את האפשרות כי היחידה משמשת כחלק מיחידת המגורים, אשר מאוכסנים בה חפצים שמטבעם עשויים להיות קיימים ביחידת מגורים: בחדרי אירוח או חדרים אחרים.